【フラット35】の総返済負担率と金利・期間から借入額の目安を試算すると、年収400万円以上で約6.7倍。金利が1ポイント違えば約5.9倍となる。ただし実際の融資額には購入価格や審査などの別条件もある。
約6.7倍 年収400万円以上の返済負担率から逆算した試算額÷年収（金利3.83%・35年） 住宅金融支援機構【フラット35】の基準（確認日2026年10月2日）をもとにした当サイト算出。申込時35歳・ほかの借入なし。金利4.83%では約5.9倍
【フラット35】の総返済負担率から借入可能額を試算して年収で割ると、年収400万円以上では約6.7倍になる。金利3.83%、申込時35歳で借入期間35年、ほかの借入の返済なしという前提での計算上の目安だ。同じ前提のまま金利だけを4.83%にすると約5.9倍まで下がり、年収300万円は金利3.83%でも約5.8倍にとどまる。
「年収の何倍まで」という目安は、審査の物差しそのものではない。【フラット35】が見ているのは、年収に占める年間返済額の割合である総返済負担率で、年収400万円未満は30%以下、400万円以上は35%以下と決まっている（住宅金融支援機構、確認日2026年10月2日）。倍率は、この返済額の枠を金利と期間で借入額に換算した試算値だ。実際の融資額は購入価格・物件要件・個別審査にも左右され、この倍率まで借りられる保証はない。
| 年収 | 試算上限（金利3.83%）と倍率 | 試算上限（金利4.83%）と倍率 |
|---|---|---|
| 300万円 | 1,733万円（約5.8倍） | 1,518万円（約5.1倍） |
| 400万円 | 2,696万円（約6.7倍） | 2,362万円（約5.9倍） |
| 500万円 | 3,370万円（約6.7倍） | 2,952万円（約5.9倍） |
| 600万円 | 4,044万円（約6.7倍） | 3,543万円（約5.9倍） |
| 800万円 | 5,393万円（約6.7倍） | 4,724万円（約5.9倍） |
| 1,000万円 | 6,741万円（約6.7倍） | 5,905万円（約5.9倍） |
出典：住宅金融支援機構【フラット35】の基準（確認日2026年10月2日）をもとにした当サイトの算出。申込時35歳・借入期間35年・元利均等返済・ほかの借入なし。上限は1万円未満を切り捨て、倍率は表の上限を年収で割って小数第2位を四捨五入した値
年収500万円なら、住宅ローンに使える年間返済額は175万円（毎月145,833円）までになる。これを金利3.83%・35年の元利均等返済で借りられる額に直したのが3,370万円だ。年収400万円から1,000万円までは負担率が同じ35%なので、倍率はどの年収でもほぼ6.7倍に揃う。300万円だけ低いのは、400万円を境に負担率の基準が30%から35%に上がるからで、倍率の段差はこの境目でしか起きない。年収別の上限の出し方は年収500万円の返済負担率試算の記事で詳しく扱っている。
返済負担率の枠は金利が変わっても同じだ。変わるのは、同じ毎月の返済額でまかなえる元本の大きさである。年収500万円の上限は金利3.83%で3,370万円、4.83%で2,952万円になり、差は418万円ある。
金利3.83%は、【フラット35】借入期間21年〜35年の2026年10月で最も多い金利で、同じ月の金利の範囲は3.83%〜5.84%と示されている。4.83%の列は、この範囲の中に入る値でもある。
借りる額を固定して見ると、金利の差は返済の重さとして出る。3,000万円を35年・ボーナス返済なしで借りた場合、毎月の返済額は金利3.83%で129,791円、4.83%で148,169円。利息総額は24,512,220円と32,230,980円で、約772万円違う。実際の返済予定表は最終回で端数を調整するので、総額はこの数字と数百円ずれることがある。
借入期間は15年以上で、35年と「80歳−申込時の年齢」の短いほうが上限になる。申込時35歳なら35年を選べるが、計算上は46歳以上で申し込むと35年より短くなる。年間の返済額の枠が同じでも期間が短ければ返せる元本は小さくなるので、倍率は上の表より下がる。どこまで下がるかは年齢ごとの計算が要り、表の数字はそのまま当てはまらない。
総返済負担率は、住宅ローンだけでなくすべての借入の年間返済額の合計で判定する。表はほかの借入を0円として出しているため、車のローンなどがあれば、その年間返済額の分だけ住宅ローンに使える枠が減る。借入額そのものにも100万円以上12,000万円以下という範囲がある。
借りられる倍率と並べて語られがちなのが、物件価格が年収の何倍かという数字だ。例として愛知県の男女計・35〜39歳を見る。
この層の推計年収は558万円。2023年の賃金構造基本統計調査（厚生労働省）から、きまって支給する現金給与額の12カ月分に年間賞与その他特別給与額を足して当サイトが出した額面の平均値で、中央値でも世帯年収でもない。企業規模10人以上・一般労働者が対象で、住んでいる場所ではなく事業所の所在地で集計されているため、愛知県内で働く人の数字になる。
価格は国土交通省「不動産情報ライブラリ」の不動産価格情報を、当サイトが2025年第2四半期から2026年第1四半期の4四半期分まとめて集計した中央値だ（取得2026年9月1日。直近の四半期は公表が進行中で件数が確定していない）。中古マンション等の価格中央値は2,000万円で推計年収の3.6倍（7,409件）、3LDKに絞ると2,200万円で3.9倍（3,334件）になる。中央値なので、取引の半分はこの価格より安い。
この3.6倍は相場の位置を示す数字で、借入上限の約6.7倍と比べて買える・買えないを決めるものではない。賃金は2023年、取引は2025〜2026年で時期もずれている。47都道府県の並びは中古マンション価格中央値÷推計年収の記事にまとめてある。
自分の県と年齢層を選べば、当サイトの住宅予算ツールで同じ形の数字が出る。そのとき押さえておきたいのは、表の額は返済負担率の上限から逆算した試算値で、実際の借入承認額でも無理なく返せる額でもないという点だ。【フラット35】の融資額には物件の建設費・購入価格以内という条件や物件の適合要件、金融機関の審査が別にある。生活費、教育費、固定資産税、修繕費などの支出や事務手数料もこの返済額の計算には入れていない。金利は融資率・団信の種類や資金受取時点などでも変わる。
倍率を見るなら、金利・申込時の年齢・ほかの借入の三つを先に決めてからにする。この三つが違えば、同じ年収500万円でも出てくる倍率は表の約6.7倍と一致しない。
